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廈門網(wǎng)訊（廈門日?qǐng)?bào)記者 譚心怡 通訊員 同法宣）在廠房租賃中，二房東未經(jīng)一房東同意，就將包括配電室、保安室等非產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)的部分作為“公攤”與廠房一并出租給租客，這樣合理嗎？近日，同安法院審結(jié)一起因公攤面積過(guò)高引發(fā)的房屋租賃合同糾紛。法院依法判決，實(shí)業(yè)公司向衛(wèi)浴公司返還租賃押金212500元及資金占用期間的利息，駁回實(shí)業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

【案情回顧】

二房東把公攤算入租金

【資料圖】

租戶未到租期提前搬離

廈門A公司在工業(yè)區(qū)有一片園區(qū)，內(nèi)有三棟廠房。廈門某實(shí)業(yè)公司是一家專門從事廠房租賃和物業(yè)管理的企業(yè)，2019年9月，該實(shí)業(yè)公司向廈門A公司承租其中兩棟廠房，產(chǎn)權(quán)面積分別為2066.09平方米、3066.22平方米。

一個(gè)月后，經(jīng)過(guò)房東廈門A公司同意后，該實(shí)業(yè)公司將兩棟廠房轉(zhuǎn)租給衛(wèi)浴公司，雙方簽訂合同約定，兩棟廠房面積合計(jì)約6250平方米（含公攤），并承諾衛(wèi)浴公司可以在園區(qū)內(nèi)獨(dú)門獨(dú)院地使用這兩棟廠房。

后因廠房使用問(wèn)題，衛(wèi)浴公司與一房東、二房東產(chǎn)生糾紛。經(jīng)多次溝通未果，衛(wèi)浴公司在租賃期內(nèi)寫了一則《退租通知》后搬離廠房。

為此，實(shí)業(yè)公司認(rèn)為衛(wèi)浴公司單方解除合同、提前退租構(gòu)成違約，遂訴至法院要求衛(wèi)浴公司支付損失費(fèi)23萬(wàn)余元。衛(wèi)浴公司則認(rèn)為是實(shí)業(yè)公司交付的廠房面積與合同約定不符，且未盡到出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重?fù)p害，故提起反訴，要求實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，依法退還租賃押金。

“實(shí)業(yè)公司交付的廠房實(shí)際面積僅有5132.31平方米，與合同約定嚴(yán)重不符，我們還多交了1117.69平方米的租金?！毙l(wèi)浴公司表示，實(shí)業(yè)公司從來(lái)未明確所謂公攤是哪些，只是含糊地說(shuō)“能用的就用”。

對(duì)此，實(shí)業(yè)公司則回應(yīng)稱實(shí)際使用的公攤面積遠(yuǎn)不止1117平方米。

【法院判決】

業(yè)主才是“公攤”收費(fèi)主體

二房東應(yīng)退還租金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為1117.69平方米的“公攤”是否屬于雙方租賃面積。廈門A公司出租給實(shí)業(yè)公司的兩棟廠房實(shí)際面積總和為5132.31平方米，且僅書面同意實(shí)業(yè)公司向衛(wèi)浴公司轉(zhuǎn)租兩棟案涉廠房，并未允許實(shí)業(yè)公司將園區(qū)內(nèi)其他任何區(qū)域轉(zhuǎn)租。實(shí)業(yè)公司將園區(qū)內(nèi)其他附屬設(shè)施和室外空間的面積共計(jì)1117.69平方米視為所謂“公攤”計(jì)入轉(zhuǎn)租面積，既未經(jīng)廈門A公司事前同意，也未經(jīng)其事后追認(rèn)，屬于無(wú)權(quán)處分。即使該部分面積擬作為公攤面積，需要收取相應(yīng)的費(fèi)用，收費(fèi)的主體也應(yīng)當(dāng)是作為所有權(quán)人的業(yè)主，實(shí)業(yè)公司沒有權(quán)利向衛(wèi)浴公司收取租金。

綜上，實(shí)業(yè)公司交付的廠房面積不符，主觀上存在過(guò)錯(cuò)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。另，自合同簽訂至搬離，衛(wèi)浴公司按約支付租金，且已發(fā)出《退租通知》并搬離案涉廠房，繳清租賃期間的水電費(fèi)，實(shí)業(yè)公司作為違約方無(wú)權(quán)繼續(xù)占用租賃押金。遂作出如上判決。實(shí)業(yè)公司不服上訴，廈門中院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。

【法官提醒】

租廠房怎樣防止被坑？

租賃廠房的面積往往較大，租金也較高，因此不論是承租人還是出租人，在合同履行過(guò)程中均應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。為了避免經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遭受損失和不必要糾紛，簽訂廠房租賃合同時(shí)，需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

1.在租賃廠房時(shí)，應(yīng)充分了解承租廠房所在工業(yè)園區(qū)的用途、性質(zhì)，是否與自己經(jīng)營(yíng)范圍相符，避免后期因不符合經(jīng)營(yíng)范圍造成經(jīng)濟(jì)損失。

2.要了解租賃廠房的基本情況，如租賃廠房的實(shí)際面積與合同約定的面積是否一致，是否包含公攤及公攤的具體面積，并在合同中對(duì)面積進(jìn)行明確約定。

3.租賃廠房時(shí)，承租人要了解廠房的權(quán)屬、出租人是否有權(quán)出租廠房等問(wèn)題，否則將影響到廠房租賃合同的效力，同時(shí)是否具有產(chǎn)權(quán)也將影響到特殊行業(yè)企業(yè)許可證的辦理。

4.出租人是否同意承租人對(duì)租賃廠房進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)與出租人協(xié)商后，在合同中明確約定，并且對(duì)于租賃期限屆滿后或合同解除時(shí)的裝飾裝修的價(jià)值或費(fèi)用的歸屬也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定。

5.租賃的廠房遇拆遷時(shí)，承租人將面臨停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等問(wèn)題，因此出租人和承租人在廠房租賃合同中可以對(duì)廠房拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題進(jìn)行約定。如果雙方未對(duì)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行約定，根據(jù)法律規(guī)定，承租人可以獲得的補(bǔ)償包括停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)用等。