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在剛剛過去的4月，合肥在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在感很高。

先是四次調(diào)控放松，接著是媲美北上的土拍熱度。

而4月成交數(shù)據(jù)出來之后，合肥二手房卻環(huán)比暴跌40%，成交量跌回2100套。

(資料圖)

可你敢相信，就是這樣的成交量，其二手房成交價(jià)卻屢創(chuàng)新高，二手業(yè)主紛紛上調(diào)價(jià)格。

究竟哪一面才是合肥市場(chǎng)真實(shí)的一面？

趁著五一假期，我們?cè)俅蝸砗戏收{(diào)研，接下來就是我們的分享。

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大家知道趁著五一假期，我們又先后去了武漢、南京、合肥三個(gè)城市調(diào)研，僅這三個(gè)城市看，合肥的樓市情緒是最高漲的。

體現(xiàn)在哪里呢？

主要是新房銷售中心的人氣很旺。

下面兩張照片是在武漢和合肥隨意某個(gè)銷售中心的拍的。

這二者最大的區(qū)別是，武漢的銷售中心站滿了貝殼中介，而合肥的銷售中心至少坐滿了客戶。這就是區(qū)別。

所以，合肥人的買房情緒是很高的。

上一個(gè)被我們認(rèn)為對(duì)買房充滿熱情的城市是成都。

但和成都不一樣的是，合肥人只對(duì)買新房充滿熱情。

在剛剛出來的4月二手房成交數(shù)據(jù)中，合肥4月二手房成交只有2100套。

對(duì)于一個(gè)人口接近1000萬的二線省會(huì)城市，二手房成交2100套，這個(gè)數(shù)字足夠驚人了。

可就是這么看似低迷的二手房市場(chǎng)，成交價(jià)卻屢創(chuàng)新高。

比如濱湖的蘭園最新成交3.87萬/㎡，突破新高。

比如高新的龍湖光年上架了20套房源，單價(jià)飆到3.6-4.2萬/㎡不等。

比如政務(wù)區(qū)當(dāng)代MOMΛ，一套196㎡大戶型單價(jià)飆到51122元/㎡。

還有置地栢悅公館接連成交兩套，單價(jià)分別高達(dá)7.1萬、8萬/㎡。

還有凱旋門、融創(chuàng)壹號(hào)院，也是頻頻高價(jià)成交。

當(dāng)然這些都是合肥的豪宅市場(chǎng)，其實(shí)合肥次新改善市場(chǎng)也是如此，只不過豪宅成交更容易引人注目而已。

這就是為什么合肥貝殼錄入5000多個(gè)二手房小區(qū)，而掛牌均價(jià)超過3萬/㎡二手房小區(qū)就有508個(gè)，占到十分之一。

對(duì)比成都，20000個(gè)小區(qū)，掛牌均價(jià)超過3萬+的小區(qū)也才500多個(gè)小區(qū)而已。

還有鄭州8000個(gè)二手房小區(qū)，掛牌均價(jià)超過3萬+的小區(qū)只有200個(gè)而已。

為什么會(huì)這樣呢？因?yàn)楣┬琛?/strong>

大家都知道，合肥新房不僅限價(jià)，還供應(yīng)少，所以大量的高端購買力被外溢到二手房市場(chǎng)。

下表是合肥過去12個(gè)月新房量：

12個(gè)月，一共才供應(yīng)59341套房源，平均每月供應(yīng)還不到5000套。

這樣的供應(yīng)對(duì)于接近1000萬人口的合肥來說，太少了。

同期武漢供應(yīng)了33萬套，鄭州供應(yīng)了28萬套，成都供應(yīng)了31萬套。

你再看去化量，合肥月均去化基本都是90%。

所以合肥市場(chǎng)的去化周期是嚴(yán)重低于警戒線，一直在5個(gè)月左右徘徊。

也是在這樣的情況下，房企也不傻，只要合肥拿出主城地塊，就會(huì)被趨勢(shì)若騖。

以4月為例——

4月國內(nèi)土拍市場(chǎng)比較熱的城市主要是，上海、廣州、杭州、合肥。

其中，上海平均溢價(jià)率7.33%。

廣州，平均溢價(jià)率11.73%。

杭州，平均溢價(jià)率10%。

而合肥，4月平均溢價(jià)率12.5%，全國第一。

其中，15宗成交地塊中有10宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，有超過60家房企競(jìng)價(jià)。

可見合肥土拍市場(chǎng)有多火熱。

而合肥土拍最新的規(guī)則是。重新恢復(fù)了精裝交付的土拍要求，所以整體限價(jià)上漲2500元/㎡+。

這就是我們會(huì)在三月寫合肥的迪調(diào)研稿子里說，今年合肥新房房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲一點(diǎn)的原因——

合肥人對(duì)買新房趨之若鶩，而新房又供應(yīng)的太少，所以，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲的。

下面是4月合肥的幾塊土拍記錄——

濱湖03號(hào)地，有35家進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，遠(yuǎn)大搖中，對(duì)外防風(fēng)價(jià)3.2萬+/㎡。而目前省府板塊限價(jià)29000左右。

肥西兩塊地，對(duì)外的放風(fēng)價(jià)格是精裝2.1萬-2.2萬/㎡。而目前周邊限價(jià)是18000左右。

經(jīng)開地塊，從樓面價(jià)推精裝2.8萬/㎡左右，目前周邊限價(jià)是23000左右。

淝河地塊， 基本宣告淝河2.3萬/㎡時(shí)代的結(jié)束，開始邁進(jìn)精裝2.5萬/㎡的臺(tái)階。

我們之前很多次講過限價(jià)導(dǎo)致倒掛，導(dǎo)致大家去搶新房。

可是一旦二手房扛不住開始下跌，或者一二手倒掛不明顯之后，新房市場(chǎng)就開始歇菜了。

比如當(dāng)下的西安、杭州。

但是，如果限價(jià)再遇上供應(yīng)少呢？

那么情況就變了。

限價(jià)+供應(yīng)少，二手房業(yè)主就會(huì)待價(jià)而沽，這是人之常情。

哪怕是在4月份帶看量減少了20%，二手房成交量腰斬的情況下，合肥漲價(jià)房源量依然占比高達(dá)18%，這也是為什么合肥二手房成交價(jià)屢創(chuàng)新高的原因。

但是無論怎樣，你都無法否認(rèn)，價(jià)格一定是賣出來的。

但，我們也要看到另外三點(diǎn)：

第一、在4月成交前10的小區(qū)中，有9個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)都低于2萬?？梢姡?strong>合肥二手房市場(chǎng)是以低價(jià)房源為成交為主。

第二、合肥二手房掛牌量持續(xù)上漲。目前已經(jīng)近12萬套。而新增掛牌量還在持續(xù)，最多一套能有超千套上新。

第三、合肥貝殼日成交量跌破了百。新增掛牌房源是成交2倍+，成交很難。

這也就是為什么合肥面對(duì)這樣情緒“高漲”新房市場(chǎng)，依然在4月做出了連續(xù)4次調(diào)控放松的政策：

4月4日，合肥擴(kuò)大非限購區(qū)域，降低剛需購房門檻，再次降低第三套房的購房資格；

4月10日，合肥恢復(fù)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，省外的職工符合條件的可以申請(qǐng)公積金貸款；

4月13日，合肥出臺(tái)“提取公積金付首付”的新政，公積金可以作為首付支付房款。

4月24日，合肥非限購區(qū)域首套房首付降至2成，二套房降至3成，即日?qǐng)?zhí)行！

一個(gè)月內(nèi)四次出臺(tái)松綁政策，就算是放在政策頻繁放松的2022年，也是不常見的。

從合肥調(diào)控內(nèi)容看，首先是降低本地人購房門檻，但更重要的是吸引更多外地購買力。

比如外地人，6個(gè)月社保可補(bǔ)或者居住證均可獲得一套購房資格。

事實(shí)上3月我們?cè)诤戏收{(diào)研時(shí)，外地人想要在合肥買房就已經(jīng)幾乎沒障礙的。

4月更多是把政策官宣，廣而告之。

所以合肥調(diào)控放松的目的很明確，吸引更多的外地人到合肥買房。

那么合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)值不值得外地人關(guān)注呢？

在《剛需買房人在這個(gè)城市難哭了！》我們?cè)敿?xì)講過合肥的新房限價(jià)特點(diǎn)：

合肥的限價(jià)和杭州、西安分板塊限價(jià)不一樣，它和成都、蘇州類似，都是限城市天花板房?jī)r(jià)，這樣的結(jié)果就導(dǎo)致房?jī)r(jià)梯度扁平集中。導(dǎo)致該導(dǎo)致該貴的地方便宜，該便宜的地方很貴。

簡(jiǎn)單說，合肥新房分成三個(gè)價(jià)格段：

在這樣的限價(jià)背景下，供應(yīng)少+限價(jià)提高雙重疊加，那么就導(dǎo)致老限價(jià)項(xiàng)目就有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)了。

這一點(diǎn)和成都很像，不同的是合肥更極端，控地太嚴(yán)重，供應(yīng)太少了。成都不存在供應(yīng)不足的問題。